怎么对房子估价?

●不能简单参考挂牌价 
和所有商品一样，房屋的出售价格的基础是其成本，因此，在楼市健康的情况下，二手房得出售价格总是在购入价格以上的，而成本的另一部分就包括各类手续费、银行费用等。因此在实际操作中，二手房定价的主要还是运用市场对比，去掉手续费等成本，不能简单地只看一下中介商的挂牌价格就随便定价。 
●业主套现的缓急决定最终售价 
在市场快速发展的时候，二手房价格变动很快，较为合理的定价办法是，将周边的类似情况的楼盘二手房价格加以了解，取得平均值。然后按照业主自身的实际出售需求进行缉窢光喝叱估癸台含郡加减，如是投资性出售，不急于出手，可在市场均价的基础上增加5%-15%；如果是急于出手套现，可以在市场均价的基础上，酌情的减少5%-10%。这样才能获得收益和时间上的共同有利地位。 
案例：张先生看中一套某楼盘的65.4平方米的小户型公寓，原业主2003年以56万元的价格购入，近期因要离沪工作，要在短期将它售内出售。因为小户型的市场需求比较大，该小区的环境也比较好，挂牌价格为69万元。但由于该房子的厨卫面积也偏小，业主又急于套现，有关中介就建议业主把价格略微下调，业主同意后在较短时间内，以67万元的价格最后成交，一年时间，收益11万元。
                        

房子价格最主要的还是由地价和建筑物决定的，在这一点上，新房和旧房并没有什么本质区别。
决定地价的有以下四大因素：
1．位置、面积
地理位置优越的地段比地理位置差一些地段的地价要高。
一般来说，面积大的土地，其利用效率比面积小的土地高，因而价格较高。但也不能一概而论，只有房子所处的土地的总体面积比较合适，其土地价格才会比较高，房子的价格也会比较高。
2．地形、地质
不良的地形会增加工程前期施工的费用，提高建筑成本，也会影响土地功能的发挥，因而地价较低。例如，在山坡上已建有一个工厂，则处于其下风口的平坦地的价格也许要比处于其上风口处的山坡地价格还要低。
3．形状、用途
一般来说，三角形等不规则土地，由于利用率低，其价格自然也会有所降低。
而商业用地价格高于工业用地；工业用地价格高于住宅用地。
4．交通、环境
土地附近的街道是否属于主干道，主干道铺设状况、宽窄程度、运输的便利和交通的方便与否，都会影响土地的价格。
土地的环境质量包括自然环境与人工环境两部分。
对于居住用地来说，公共服务设施齐全、基础设施完备，远离污水处理设施的土地，价格自然会比较高。
另外，对土地的用途、容积率、绿地覆盖率、公建比例等规划指标的限制，也会影响土地价格。
二手房的估价除了以上要参考的，如果是新二手房（毛坯房、未住过人），可以与周边的商品房价格进行对比参考，二手房的人文化境、生活配套较成熟，价格要略高一些。
有缉窢光喝叱估癸台含郡装修的二手房的价格一般是一房一价，不同楼层和不同的装修都会影响房子的价格。我爱我家提醒广大购房者和房东，比较准确的估价，最好比对同一社区内已经成交的二手房价格，除了沿街房产，同等装修配套的房产，一般均价差额在300~500元/平方的幅度之间。
准确的估价能帮助你尽快找到合适的房子，房东也可以将房产尽快变现，如果您想找中介公司帮助看房估价，提醒广大市民朋友，要到规模大，正规连锁公司寻求帮助